Turun keskustan isoissa
asunnoissa kirjava hintataso

TS/
TS/

Tilastokeskuksen asuntokauppatilaston mukaan kerrostalojen neliöhinta Turun 1-alueella on noussut viimeisen neljän vuoden aikana liki viisisataa euroa.

Välittäjien käytössä olevat tilastot kertovat toteutuneet asuntokaupat huomattavasti tarkemmin. Ne paljastavat kauppahinnan, asunnon kunnon, neliömäärän ja myyntiajan talokohtaisesti.

Kuluttajien käyttöön toteutuneiden kauppojen tilastot avautunevat alkukesästä. Niissä yksittäisien asuntojen kauppoja ei näe, vaan tiedot julkaistaan alueittain ja katuosoitteittain.

Välittäjät hyödyntävät käytössään olevaa tilastotietoa arvioidessaan hintapyyntöä yhdessä myyjän kanssa. Hintapyyntöä arvioidessaan kokenut välittäjä käyttää kuitenkin enemmän omaa kertynyttä ammattitaitoaan kuin tuijottaa tilastojen keskiarvoja.

Hinta muodostuu kokemuksen kautta

Asunnon hintapyynnön perustana ovat sen kunto, yhtiö ja sijainti, sekä alueen aiemmat toteutuneet kaupat.

Teuvo Salonen Turun Keskusta-asunnoista toteaa, että välittäjät käyttävät tietoa toteutuneista kaupoista turhan yksioikoisesti hyväkseen. Hänen mukaansa aina ei huomioida yhtiössä tapahtuneita muutoksia, eikä sitä tosiseikkaa, että jokainen asunto on yksilö.

Samassa talossa yksi asunto voi katsoa kohti puistoa, ja toinen ehkä samaan suuntaan, mutta kerrosta alempaa. Tällöin on jo kyseessä jonkinlainen kompromissi, ja sellaisista ei enää olla valmiita maksamaan yhtä paljon, Salonen toteaa.

Niinpä jokainen asunto on yksilöllinen kokonaisuus, jonka hintaan vaikuttavat monet seikat - eikä suinkaan vähiten taloyhtiön kunto.

Ulla-Marja Luoma Huoneistokeskuksesta kertoo tarkistavansa ennen arviokäyntiä tietokannasta yhtiö- ja huoneistokohtaiset tiedot. Yhtiön tiedoista katsotaan tehdyt ja tekemättömät remontit. Näiden vaikutuksen Luoma uskoo lisääntyvän tulevaisuudessa.

- Piilevä korjausvelka korostuu, siihen tulisi kiinnittää enemmän huomiota niin myyjän kuin ostajan, hän kehottaa.

Salonenkin toteaa, että asuntojen hintojen nousu ei ole pelkkä kupla, vaan takana on myös asuntokannan kunnon paraneminen. Yhtiöissä on tehty isojakin remontteja, eivätkä talot siten ole enää samanarvoisia kuin esimerkiksi kymmenen vuotta sitten.

Epärealistiset hintaodotukset

Turun kokoisessa kaupungissa muutamat keskustan hinnakkaat kaupat saattavat vaikuttaa koko alueen hintaodotuksiin epärealistisesti.

Re/maxissa huhtikuussa aloittavan Terhi Norion mielestä keskustan hinnoittelu on vinoutunut, ja syynä osittain välittäjien tapa nostattaa hintaodotuksia kohtuuttomalle tasolle.

Se on epäeettistä. Ihmiset alkavat tehdä suunnitelmia sellaisen perusteella, hän toteaa.

Norion mielestä etenkin uudet ja kokemattomat välittäjät hyödyntävät tilannetta, ja jopa nostavat myyjän odotuksia jotta saavat kohteen itselleen. Myös Luoma myöntää, että yksittäinen kauppa vääristää alueen hintaodotuksia.

Ylihinnoitellut asunnot saattavat kuitenkin jäädä myymättä. Salonen kertoo sanovansa suoraan, jos hinta on täysin väärä.

- Lähtökohta on se, että jos hinta on väärä, tekee hallaa sekä itselleen että asiakkaalle.

Luoman mukaan asuntoaan myyvä saattaa nähdä lähistön hintapyynnöt, ja haluaa tietysti aina enemmän. Tällöin faktaankin pohjautuvat perustelut kaikuvat kuuroille korville. Jos näkemykset ovat kovin epätasapainoiset, hän sanoo toimeksiannolle ei. Tässä palataan taas siihen, että jokainen asunto on yksilö.

Onnenkantamoiset

Sekä Luoma että Norio käyttävät ilmaisua onnenkantamoinen puhuessaan isojen keskusta-asuntojen markkinatilanteesta. Luoman mukaan ammattitaitoinen välittäjä ei voi perustaa arvioitaan onnenkantamoisiin, mutta toteaa, että niitäkin on nähty.

Norio ihmettelee sitä, että Turun puistojen laitojen vanhoissa taloissa tehdään puolen miljoonan euron kauppoja, vaikka huoneistot ovat huonokuntoisia ja yhtiöissä isot remontit tekemättä.

Asuntokauppa vaatii siis myös onnea, vaikka realiteettien on aina oltava mukana, kuten Luoma korostaa: -Turussa ei voi olla Helsingin hintataso.

Salonen luottaa ostajien hintatietoisuuteen, mutta toteaa myös, että tällä hetkellä korkeitakin hintoja maksetaan kun asunnossa on kaikki kohdallaan. Hissi, autopaikka, näkymät, huonejärjestys - jos kaikki nämä ovat sopivia, voi kauppa syntyä kovallakin hinnalla, sillä seuraavaa yhtä hyvää saattaa joutua odottamaan useita vuosia.

Isot asunnot kaupan pitkään

Tarkkasilmäinen on voinut havaita, että jotkut, usean sadan tuhannen hintaiset asunnot roikkuvat markkinoilla hyvinkin pitkään - jopa vuosia. Pitkät myyntiajat eivät aina myyntitilastoissa näy, sillä mikäli kohde on tauolla tai vaihtaa välittäjää, alkaa sen myyntiaika alusta.

Vuosien myyntiajan voisi olettaa johtuvan liian korkeasta hintapyynnöstä, mutta Teuvo Salonen ei ole aivan näin mustavalkoinen.

- Toki kauppa syntyy heti, jos kohde on kokoonsa ja sijaintiinsa nähden halpa, mutta isot keskustakohteet ovat uniikkeja asuntoja. Ne joko sopivat, tai eivät. Niillä ei ole hintalappua.

Oli hinta mikä tahansa, kahdensadan neliömetrin asunto on niin suuri, että sille ei välttämättä löydy ostajaa kovin nopeasti.

Salonen uskoo kuitenkin, että myös näille löytyy tulevaisuudessa kysyntää, kun hyvävaraiset suuret ikäluokat alkavat muuttaa takaisin keskustaan.

- Ennen tultiin omakotitalosta kaksioon, nyt siirrytään isoista, kahden, kolmensadan neliön omakotitaloista lähes yhtä suuriin keskusta-asuntoihin, hän ennustaa.

Toinen suuri ostajaryhmä keskustassa ovat kakkosasunnon hakijat, jotka asuvat kauempana, mutta työskentelevät Turussa. Tässä ostajaryhmässä etsitään myös yli sataneliöisiä asuntoja.

TS/Timo Jakonen
TS/Timo Jakonen
TS/Riitta Salmi
TS/Riitta Salmi
TS/Timo Jakonen
TS/Timo Jakonen