Lukijalta: Pidä huolta taloyhtiön taloudesta

Yli puolet varsinaissuomalaisten asunnoista ja kodeista sijaitsee asunto-osakeyhtiöissä. Asunto-osakeyhtiöiden merkitys asuntojen hallintamuotona on kasvanut lähivuosien aikana ja kasvaa edelleen.

Asunnonomistajien ja asunto-osakeyhtiöiden tekemien vuosittaisten korjausten arvo maakunnassamme on yli 650 miljoonaa euroa vuodessa. Tämä vastaa lähes 60 prosenttia kaikesta korjausrakentamisesta.

Kiinteistöliitto toteutti kevään aikana talous- ja rahoituskyselyn. Kyselyn tarkoituksena oli saada entistä parempi kuva siitä, miten taloyhtiöt varautuvat tuleviin korjauksiin ja minkä verran yhtiöissä on velkaa. Valtakunnalliseen kyselyyn vastasi yli 3 000 taloyhtiöiden edustajaa.

Kahdella kolmesta kyselyyn vastanneesta yhtiöstä velkaa ei ollut lainkaan tai sitä oli alle 100 000 euroa. Velattomia yhtiöitä oli kyselyn mukaan noin kolmannes, hieman yli 30 prosenttia taloyhtiöistä. Alle 20 huoneiston yhtiöistä velattomia oli lähes puolet. Yli kolmanneksella oli velkaa alle 100 000 euroa.

Kyselyn perusteella taloyhtiöiden velkamäärä vaikuttaa kaiken kaikkiaan maltilliselta.

Talous- ja rahoituskyselyn vastaajien taloyhtiöistä kolmannes kerää etukäteen varoja tulevia korjaushankkeita varten. Varautumisesta on keskusteltu yli 70 prosentissa taloyhtiöistä.

Kyselyn vastaajista yli 60 prosenttia oli sitä mieltä, että taloyhtiön tulisi kerätä varoja etukäteen tulevia hankkeita varten. Varautumalla korjaushankkeisiin etukäteen taloyhtiö voi ikään kuin valmistaa osakkaitaan siihen, mitä on tulossa ja osakkaiden maksurasite pysyy myös tasaisempana.

Muuttotappioalueilta on kuulunut muutamia yksittäistapauksia taloyhtiöistä, joiden on ollut hankala saada tarvitsemilleen korjauksille rahoitusta. Näissä tapauksissa tausta on ollut yhteneväinen. Juuri mitään korjauksia ei ollut tehty eli rakennuksen tekninen kunto oli käyttöikänsä päässä tai sen jo ylittänyt. Yhtiön kassaan ei oltu kerätty mitään ennakkoon.

Pankin arviossa taloyhtiön yhtiövelan osuus olisi noussut reilusti yli 50 % yhtiön osakkeiden velattomasta laskennallisesta myyntiarvosta. Tämä seikka muodostaa haasteen rahoituksen myöntämiselle alueella, jossa arvonnousulle on tällä hetkellä vähän odotuksia.

Tuoreimpien muuttoliikkeitä selvittävien arvioiden mukaan myös maakunnassamme sijaitsee alueita, joista väki muuttaa pois ja syntyvyys laskee. On selvää, että kiinteistövarallisuuden arvo laskee näillä alueilla. Asunnon omistajien on mietittävä, mitkä korjaukset ovat taloudellisesti kannattavia toteuttaa.

Useat pankit ovat kiristäneet lainaehtojaan sellaisten yhtiöiden osalta, joissa vuokranantajaosakkaiden määrä on suuri. Raja-arvona on useimmiten ollut 30 prosentin sijoittajaosakkaiden osuus. Kiristyneiden rahoitusvaatimusten taustalla on pankkien oman rahoitusjärjestelmän kiristyminen.

Taloyhtiön kannalta rahoitus kyllä yleensä myönnetään, mutta myönnetyn rahoituksen ehdot ovat kireämmät. Laina-aika on tavanomaista lyhyempi ja marginaali lähempänä yrityslainaa. Vastuullinen taloyhtiö kertoo sijoittajaosakkaiden määrän avoimesti esimerkiksi toimintakertomuksessaan.

Taloyhtiö voi parantaa rahoitusasemaansa suunnitelmallisella kiinteistönpidolla ja keräämällä omarahoitusosuuden etukäteen. Varautuminen kannattaa aloittaa hyvissä ajoin. Erityisesti muuttotappioalueilla tämä voi joissakin tapauksissa olla edellytys korjauslainan myöntämiselle.

Asunnonomistajia kannattaa kannustaa ilmastonmuutoksen torjuntaan. Tehokas keino tähän olisi laajentaa kotitalousvähennys ulottamaan osakkeenomistajien vakituisena asuntona käyttämän asunnon asunto-osakeyhtiön tekemät energiakorjaukset. Tällaisia korjaushankkeita voivat olla esimerkiksi putki- ja julkisivuremontit.

Taloyhtiöiden velkaantumisesta on syytä kantaa huolta, mutta ei huolestua. Rakennuskannan korjaustarpeet nostavat velkaantuneisuutta, mutta eniten taloyhtiöiden velkaantumisastetta ovat nostaneet uudistalot. Mahdolliset sääntelytarpeet tulisikin kohdistaa näihin uudiskohteisiin, jos velkaantumisastetta halutaan hillitä.

Juuso Kallio

Kiinteistöliitto Varsinais-Suomen toiminnanjohtaja

Juho Järvinen

talous- ja veroasiantuntija