Koti ja asuminen

Taloyhtiön
lunastuslauseke
on riski ostajalle

Asuminen | Turun Sanomat 29.10.2006 02:31 |

Maininta lunastuslausekkeesta löytyy paitsi yhtiöjärjestyksestä myös isännöitsijäntodistuksesta. Lauseke tarkoittaa yhtiön tai sen osakkeenomistajien oikeutta lunastaa asunto tai muu huoneisto sen jälkeen, kun omistusoikeus on siirtynyt yhtiön ulkopuoliselle taholle.

- Lunastuslauseke on aina riski ostajalle. Lausekkeen sisällöstä riippuen ostaja saattaa joutua jännittämään kahdesta viikosta jopa kahteen kuukauteen saako hän pitää asunnon vai ei, kertoo Kiinteistöliiton lakimies Sirkka Terho.

- Asuntoon muuttamiseen, sen eteenpäin luovuttamiseen tai remontointiin ei kannata ryhtyä ennen lunastusajan umpeutumista.

Jos jokin taho päättää käyttää lunastusoikeuttaan, asuntokaupan yhteydessä se on velvollinen maksamaan vain osapuolten sopiman kauppahinnan. Esimerkiksi ostajan asuntolainasta koituvia kuluja tai huoneistossa lunastusaikana tehdyn remontin hintaa ei lunastajalta voi vaatia.

Päinvastoin, remontoijalle saattaa langeta vahingonkorvausvelvollisuus, mikäli lunastaja katsoo, että huoneistoa on vahingoitettu.

Kauppakirja kannattaa tehdä huolella

Niissä taloyhtiöissä, joissa lunastuslauseke on, sitä Terhon mukaan myös käytetään ahkerasti. Lunastuslausekkeen rajoittama kauppa kannattaa sopia niin, että omistusoikeuden siirtyessä asunnosta maksetaan vain käsiraha.

Huoneiston hallintaoikeus, osakekirjat ja varsinainen kauppasumma vaihtaa omistajaa vasta lunastusajan umpeuduttua.

- Ostaja maksaa varainsiirtoverot vain siinä tapauksessa, että saa pitää ostamansa asunnon, kertoo verosihteeri Marja-Leena Rekola Turun verotoimistosta.

- Jos lunastus tapahtuu, kauppa mitätöityy ja varainsiirtoveron maksaa lunastaja. Kaupan mitätöityessä myöskään ensiasunnon ostaja ei menetä ensiasunnon varainsiirtoverovapauttaan ja verovähennysoikeuttaan.

Käytännössä siis oikein tehdyssä kaupassa häviää pahimmillaankin vain aikaa.

Vanhimmat lunastuspykälät ovat peräisin jo 1800-luvulta. Alun perin lunastuslausekkeen avulla tahdottiin kontrolloida, keiden haltuun taloyhtiön osakkeet päätyvät.

- Yhtiön osakkaat saattoivat estää epätoivottujen henkilöiden pääsyn yhtiöön käyttämällä lunastusoikeuttaan. Ostajan taustat selvisivät lähinnä kuulopuheiden perusteella.

Vaikka Terhon mukaan lunastuslausekkeen soveltamiskäytännöt ovat voineet olla aikoinaan jopa rasistisia, nykyään lunastusoikeutta käytetään lähinnä vain käytännöllisistä näkökohdista.

- Lunastusoikeudella tahdotaan jättää taloyhtiön osakkaille etuoikeus hankkia yhtiön ulkopuolelle siirtyviä asunto-osakkeita omistukseensa esimerkiksi oman huoneiston laajennustarkoituksessa, sijoitustarkoituksessa tai vaikkapa vuokrattavaksi omalle lapselle.

Soveltamiskäytännöt ovat mutkikkaita

Lunastuslauseke ei ole helppo juttu lakimiehelle, saati sitten tavalliselle asunnon ostajalle tai luovuttajalle. Soveltamiskäytäntöä mutkistaa eri taloyhtiöiden lunastuslausekkeiden erilainen sisältö.

- Paitsi asuntokauppoja, joissakin yhtiöissä lunastuslauseke saattaa koskea monia muitakin tilanteita, joissa omistus siirtyy yhtiön ulkopuolelle. Tällaisia voivat olla esimerkiksi testamentti, lahja, perintö tai pakkohuutokauppa, Terho sanoo.

- Ennen omistusoikeuden siirtoa onkin erittäin tärkeä selvittää, mihin kyseisen taloyhtiön lunastuslauseketta sovelletaan. Kun omistusoikeus on siirtymässä esimerkiksi perintönä perheen sisällä, saattaa syntyä hyvin inhottava tilanne, jos yhtiön muilla osakkailla on oikeus lunastaa asunto välistä.

Vieläkin kimurantimmaksi yhtälön tekee se, että lunastuslausekkeisiin sovelletaan kolmea eri lakia riippuen siitä, milloin pykälä on yhtiöjärjestykseen sorvattu.

Perusero näiden lakien välillä on se, millaiseksi lunastuslauseke on kyseisenä ajankohtana täytynyt muotoilla, kenelle lunastusvaade osoitetaan ja millaisin ehdoin sekä kenelle lunastushinta maksetaan. Jos lunastuslauseke ei ole sen yhtiöjärjestykseen lisäämisajankohtana voimassa olleen lain mukainen, sitä ei lain mukaan tarvitse soveltaa lainkaan.

Lunastuslauseke ja etuosto ovat eri asioita

Asuntokauppoihin ryhtyvän on hyvä tietää, että lunastuslauseke ei ole sama asia kuin joissakin vanhoissa taloyhtiöissä yhä voimassa oleva etuostolauseke. Etuostolauseketta ei enää nykyisin yhtiöjärjestykseen voi lisätä.

- Oleellinen ero näissä lausekkeissa on, että kun lunastusmenettely alkaa vasta omistusoikeuden siirryttyä, etuosto-oikeutta ryhdytään soveltamaan jo siinä vaiheessa, kun huoneisto aiotaan myydä, Terho selventää.

- Olipa kyse lunastus- tai etuostolausekkeesta, niiden tulkintaan kannattaa pyytää apua lakimieheltä esimerkiksi Kiinteistöliitosta, jotta ei vahingossa tulisi luovuttaneeksi asuntoaan pois tarkoituksensa vastaisesti.

Jos asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen aikoinaan lisätty lunastuslauseke ei tunnu enää ajanmukaiselta, se voidaan myös poistaa. Päätös lunastuslausekkeen poistamisesta tehdään asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa. Pykälä voidaan poistaa yhtiöjärjestyksestä, jos tätä kannattaa kahden kolmasosan määräenemmistö.

Uusiin taloyhtiöihin lunastuslauseke on helppo lisätä yhtiön perustamisvaiheessa.

- Lunastuslausekkeen lisääminen tai sen sisällön laajentaminen jo olemassa olevaan taloyhtiöön vaatii suostumuksen jokaiselta yhtiön osakkaalta, jota pykälä koskee. Käytännössä sen lisääminen jälkikäteen taloyhtiöön on usein mahdotonta, Terho sanoo.

REBEKKA HÄRKÖNEN

TSTV - uusimmat